安省15%外国买家税NRST退税条件
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2017年4月21日开始，在安省签订购房合同、购买金马蹄地区住房的、海外人士、被要求额外支付15%的外国买家税 (Non-Resident Speculation Tax)。消息一出四下哗然。
王老师的爸爸早年去世，将妈妈接来同住，已给老太太申请了移民。日子久了矛盾暴露，媳妇和老太太几次提出还是分开过好。老太太训王老师为什么不早些给她买房，好端端的87万一套公寓，现在变100万了，凭空多交15%。其实，老太太的担心是多余的。NRST是可以有条件申请退还的。
能退回海外买家税的有3种情况，满足其一的就可以申请：
第一种：4年内成为移民
条件：
- 产权（title）上只有一个人或夫妻二人。一旦出现其他人，比如父母为了协助贷款也上了产权，这NRST 就无法退了；
- Final closing date 的60天内必须自住，作为principal residence, 留下充分的自住证据。记住60天内入住是硬性条件，有人由于不知道这个规定，没在60天内及时入住，或者搬了但没有注意保留证据，这给后来的退税申请带来不少麻烦；
- Final closing date 起4年内成为加国移民，有登陆纸；
- 退税申请必须在登陆日的90天内送达，过期不候。曾经有过实例，客户短登后回国了，觉得自己什么条件都满足，退税不着急。半年后回来才发现已经过了90天的申请时效。这种情况没有申诉成功的可能。
第二种：国际学生
条件：
- 产权 (title) 上只有一个人或夫妻二人；
- Final closing date 起60天内必须搬入自住；
- Final closing date 当日必须持有合法学签；
- Final closing date 当日必须已经在安省认可的大学 (university/college) 全职在读；“全职” 指课业的60%以上， full time workload。秋冬两个学期必须full time，暑假不计；秋冬期间转学或换专业也可以，但依旧要保持 full time 状态；
- 从final closing date算起full time 读满2年就可以开始申请了，申请必须在final closing date 算起的4年内提交。
第三种：工签
条件：
- 产权 (title) 上只有一个人或夫妻二人；
- Final closing date 起60天内必须搬入；
- Final closing date 当日有合法工签；
- Final closing date 当日必须已有安省的全职工作；每周工作不少于30小时，全年不少于1560小时；只有工签而没有工作不行。在此期间如果换雇主，必须做到新旧工作之间的无缝衔接。曾经有实例，两份工作之间有一个星期的间隔导致退税申请被拒；
- 工作满1年就可以开始申请了，申请必须在final closing date 算起的4年内提交。如何提交？
退税申请提交给安省 Ministry of Finance (不是CRA)，多数两个月内会收到回复。材料完备的直接发放退税，材料基本合理但不够完整的会被要求补材料，硬性条件不满足的就直接拒了。
顺利退税的会收到15% NRST 的本金，安省政府不给利息。
补材料的对方会写清楚具体要求哪些材料，不要问为什么补，你问了对方会婊到飞起。老老实实按要求做就好。实在补不出来的请解释为什么，可以拿个性质类似的文件商量代替。和CRA不同，和安省 Ministry of Finance 打交道可使用邮件，将文件扫描干净清楚发到 officer 邮箱里就好。
硬性条件不满足的同学就要挨批评了。赚钱不易，海外买家着实应该先确认自己满足退税条件再买房，然后买房后要做到按时入住、注意保留入住证据，最后在提交退税申请之前，建议请专业人士把把关。首次提交退税申请就做到文件不多不少、细节完备，这是最好的；后期补来补去再费力解释往往夜长梦多，徒增思想负担。
NRST退税申请被拒了怎么办？
一旦NRST退税申请被拒，千万别忘了还有机会申诉。申诉必须在收到 Notice of Disallowance 的180天内提交。如果错过了180天，可以申请 Extension of Time Request 解释为何没有在180天的有效时效内提起申诉，并提供证明材料。Ministry of Finance 会根据具体情况决定是否接受，再进行书面通知。总之，时刻保持沉稳大气，不到最后一刻不要放弃。